지구단위계획은 도시 내 특정 지역의 토지 이용과 공간 구조를 종합적 체계적으로 관리하기 위해 수립되는 도시관리계획의 일종으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (약칭: 국토계획법)에 따라 시행됩니다
이는 도시 전체를 대상으로 하는 광범위한 도시기본계획과는 달리 비교적 소규모의 지역을 대상으로 하여 세부적인 공간 설계와 개발 관리 기준을 정하는 도시계획 수단입니다
특정 지구의 물리적 환경뿐 아니라 사회적 경제적 여건을 반영하여 개발,정비 재생 등의 방향을 설정하고 이를 실현하기 위한 구체적인 토지이용계획 건축계획 교통계획 경관계획 등을 포함합니다 특히 재개발 재건축이 필요하거나 난개발 우려가 있는 지역 특화된 기능 유도가 필요한 지역 등을 대상으로 적극적으로 수립됩니다
법적 근거와 지구단위계획의 유형
법적 근거
지구단위계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조부터 제55조까지의 규정에 따라 수립되며 이를 뒷받침하는 시행령 및 지침이 존재합니다 지방자치단체장은 필요시 지구단위계획구역을 지정하고 계획을 수립할 수 있으며 일정 규모 이상의 개발사업에 대해서는 지구단위계획 수립이 의무화되기도 합니다
지구단위계획의 유형
지구단위계획은 수립 목적에 따라 다음과 같은 유형으로 구분할 수 있습니다
1.관리형 지구단위계획
기존 도시조직을 유지하면서 토지 이용과 건축 행위를 정비하기 위한 계획으로 건축 규제의 체계화를 목표로 합니다
2.유도형 지구단위계획
토지이용의 고도화나 기능적 전환이 필요할 때 일정한 개발 방향으로 유도하기 위한 목적에서 수립됩니다
3.개발형 지구단위계획
대규모 신규 개발을 위한 계획으로 기반시설 설치와 건축행위 규제 기준을 종합적으로 수립하여 체계적인 개발을 유도합니다
지구단위계획의 구성 요소
지구단위계획은 일반적으로 다음과 같은 항목들로 구성됩니다
1) 토지이용계획
각 필지별 용도 및 건축 가능한 범위를 지정하며 상업 주거 업무 녹지 등의 용도 구역을 보다 정밀하게 설정합니다
2) 건축물 관련 계획
건물의 용도 층수 높이 건폐율 및 용적률 등을 제한하거나 완화합니다 이로써 일조권 조망권 확보 주거 환경 보호 등이 가능해집니다
3) 기반시설 계획
도로 공원 녹지 주차장 문화시설 등의 설치 계획을 수립하며 기반시설 부족으로 인한 생활 불편을 해소하는 역할을 합니다
4) 교통체계 계획
보행자 도로 자전거 도로 버스노선 주차장 계획 등을 포함하여 지역 내 교통 흐름을 개선하고 대중교통 이용을 유도합니다
5) 경관 및 환경계획
도시 경관 보호와 개선을 위한 디자인 가이드라인 외벽 색상 간판 설치 기준 등을 포함하고 자연환경 보존과 환경오염 방지를 위한 관리 계획도 반영됩니다
6) 특화계획(선택적)
문화 예술 관광 역사 보전 등 지역의 고유한 특성을 반영한 맞춤형 계획이 포함될 수 있습니다
4. 지구단위계획 수립 절차
지구단위계획은 법적 절차에 따라 다음과 같은 단계로 수립됩니다
1.대상 지역 선정
도시계획 당국이 개발 필요성 주민 요구 환경 여건 등을 종합적으로 고려하여 계획 대상지를 선정합니다
2.기초 조사 및 분석
해당 지역의 물리적 현황 인구 토지이용 현황 교통 흐름 등을 분석하여 계획의 기초자료를 수집합니다
3.기본방향 설정
개발 목표 계획 방향 적용 기준 등을 설정하며 도시의 장기적 발전 전략과 연계합니다
4.세부계획 수립
토지이용 건축 교통 환경 경관 등의 세부 항목에 대해 계획을 구체화하고 관련 전문가의 자문과 검토를 거칩니다
5.주민 의견 수렴
공청회 설명회 인터넷 고시 등을 통해 지역 주민들의 의견을 청취하고 이를 계획에 반영합니다
6.관계기관 협의
도시계획위원회 환경부 문화재청 등 관련 기관과 협의를 거쳐 법적 충돌 요소를 조율합니다
7.계획 확정 및 고시
지방자치단체장이 최종 승인하고 공고를 통해 고시하면 법적 효력을 갖게 됩니다
지구단위계획의 주요 효과
토지이용의 효율화
중복되거나 비효율적인 용도지역 지정을 정비하고 지가 상승과 유휴지 활용을 유도하여 도시의 자산 가치를 제고합니다
쾌적한 생활환경 조성
공원 녹지 보행공간의 체계적 배치로 쾌적한 주거환경을 조성하고 경관 기준을 통해 시각적 질서도 확보됩니다
개발 규제와 창의적 설계의 균형
건축물 디자인에 대한 가이드라인을 제시하면서도 창의적인 설계를 유도할 수 있는 유연한 규제를 적용합니다
주민 참여와 공동체 강화
계획 수립과정에서 주민의 참여를 유도함으로써 공동체적 합의와 주인의식을 높이는 효과를 기대할 수 있습니다
지구단위계획 수립 사례
서울 마곡지구
마곡지구는 첨단산업단지와 주거 상업 복합 기능이 조화를 이루도록 설계된 대표적인 개발형 지구단위계획 사례입니다 산업 클러스터와 주거단지를 효율적으로 배치하여 지역 자립적 경제권을 형성하는 데 성공했습니다
부산 해운대 우동지구
도시재생형 지구단위계획이 적용된 지역으로 낙후된 주거지 환경을 개선하면서도 기존 주민의 삶의 터전을 유지하고 관광 인프라와의 연계를 강화하였습니다
지구단위계획의 한계와 과제
지구단위계획은 도시의 체계적 발전을 위한 효과적인 제도이지만 다음과 같은 한계와 과제가 존재합니다
다양한 이해관계 조정의 어려움
주민 지자체 개발자 간 의견 불일치가 잦고 특히 토지소유권 문제나 기존 용도 변경 시 갈등이 발생할 수 있습니다
시행의 불균형
행정 역량이 부족한 지자체에서는 계획이 형식적으로 수립되거나 실효성 없는 계획으로 전락할 수 있습니다
사후 관리의 미흡
계획 수립 이후 지속적인 모니터링과 관리가 부족할 경우 계획과 다른 방향으로 개발되거나 기준이 지켜지지 않는 사례도 있습니다
지구단위계획의 미래와 발전 방향
앞으로의 지구단위계획은 단순한 물리적 공간관리에서 나아가 기후 변화 대응 스마트시티 구현 주민 주도 도시재생 등 다양한 도시 문제 해결의 중심 수단이 되어야 합니다
•디지털 기반 계획 도입: 3D 시뮬레이션 디지털 트윈 등을 활용하여 계획의 시각화와 예측 가능성을 강화해야 합니다
•유연한 규제 체계 정비: 다양한 개발 수요에 대응할 수 있도록 규제를 완화하거나 탄력적으로 운영할 필요가 있습니다
•지역 맞춤형 계획 강화: 지역의 역사 문화 산업 구조를 반영한 특색 있는 계획 수립이 강조되어야 합니다
•민관협력 확대: 계획 수립 단계부터 민간 전문가 시민단체와 협력하여 공동체 기반의 도시계획을 실현해야 합니다
지구단위계획은 도시의 특정 지역을 대상으로 한 세밀한 계획 수립을 통해 무분별한 개발을 방지하고 지역의 특성에 맞는 지속 가능한 도시공간 조성을 가능하게 하는 강력한 제도입니다 단순한 토지이용 계획을 넘어 건축 교통 경관 환경 등 도시를 구성하는 모든 요소를 통합적으로 조정할 수 있는 장치로 미래 도시의 경쟁력과 주민 삶의 질을 동시에 향상시킬 수 있습니다 앞으로도 다양한 도시 문제에 유연하게 대응할 수 있도록 제도적 개선과 실천적 실행이 병행되어야 하며 이는 곧 도시계획의 미래를 좌우하는 중요한 축이 될 것입니다
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