부동산 시장 특히 토지 시장에서 자주 접하게 되는 고민 중 하나는 바로 큰 면적의 토지를 어떻게 효율적으로 매각할 것인가입니다 토지는 건물과 달리 즉각적인 수익이 발생하는 구조가 아니기 때문에 환금성(현금으로 바꾸는 능력)이 상대적으로 낮은 편입니다
그렇다 보니 토지 매수자들은 대부분 여유자금을 가지고 접근하거나 장기적인 안목으로 투자에 임하는 경우가 많습니다
큰 평수 낮은 평당가?
예를 들어 평당 100만 원 정도의 낮은 단가라고 해도 1000평의 토지라면 10억 원 5000평이면 50억 원이라는 큰 금액이 됩니다 아무리 저렴하게 내놓더라도 한 번에 그런 큰 자금을 투입할 수 있는 매수자는 많지 않기 때문에 결국 매각이 지연되거나 장기간 보유해야 하는 상황이 생기곤 합니다 그렇다면 이런 문제를 어떻게 해결할 수 있을까요 바로 토지 분할입니다
토지 분할의 장점
토지를 잘게 나눠서 판매하면 다음과 같은 장점이 생깁니다
•투자금이 적은 수요자 유입: 전체 토지를 통째로 사려는 사람보다 일부만 매수하고 싶은 소규모 투자자는 훨씬 많습니다
•높은 평당가 실현: 전체를 한꺼번에 팔 때보다 잘게 나눠서 팔 경우 평당 단가를 더 높게 받을 수 있습니다
•매각 속도 향상: 투자자들의 부담이 줄어들기 때문에 매수로 이어질 가능성이 커집니다
•수익 극대화: 같은 땅이라도 나누어 팔면 전체 매각금액이 높아질 수 있습니다
예를 들어 평당 30만 원짜리 5,000평 토지를 1필지로 판매하면 15억 원에 팔릴 수 있지만 이를 500평씩 10필지로 나눠서 각각 평당 40만 원에 판다면 500평 × 40만 원 × 10필지 = 20억 원이 됩니다
하지만 무턱대고 분할하면 안 되는 이유
이처럼 분할을 통해 수익을 높일 수 있는 매력이 있지만 현행법상 무분별한 분할은 엄격히 제한되고 있습니다 특히 과거에 기획부동산들이 거대한 땅을 무리하게 잘게 나누어 비싸게 파는 방식으로 투자자들을 속여 문제가 되었기 때문에 현재는 다양한 법령으로 제한이 걸려 있습니다
따라서 분할을 고려한다면 반드시 분할 가능한 토지인지 그리고 법적 제한 사항이 무엇인지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다
분할이 가능한 토지의 조건
국토교통부는 다음과 같은 사유에 해당하는 경우에만 토지의 분할을 허용하고 있습니다
1.필지 중 일부의 지목이 다른 경우
예: 한 필지 내 일부는 전 일부는 대로 되어 있는 경우
2.공유토지의 분할 또는 소유자가 달라지는 경우
공유자가 분할에 합의한 경우
토지거래허가구역 내에서 허가받은 거래로 인해 소유자가 일부 달라진 경우
3.주된 지목의 사용 목적에 따라 매매 등으로 필요한 경우
예: 주택 건축용으로만 필요한 부지만 매수하고자 할 때
4.지상경계를 바로잡기 위해 필요한 경우
실제 사용하는 경계와 지적도상 경계가 일치하지 않을 경우 조정 목적
이러한 요건 중 하나에 해당하더라도 그 외의 법적 제한사항(건축법 농지법 개발제한구역법 등)을 충족해야만 실제로 분할이 가능합니다
토지 분할에 대한 주요 법적 제한사항
1. 건축법상 최소분할 면적 제한
토지 위에 건축물이 있는 경우 분할하려면 아래 조건을 따라야 합니다
건축법 제49조 및 시행령 제80조에 따라 지방자치단체 조례 기준을 충족해야 합니다
지역에 따른 최소 분할 면적 기준
주거지역: 80㎡ 이상
상업지역: 150㎡ 이상
공업지역: 150㎡ 이상
녹지지역: 200㎡ 이상
기타 지역: 60㎡ 이상
※ 단 건축물이 없는 토지이거나 도시계획구역 외 지역은 이 제한에 해당하지 않습니다
2. 그린벨트 내 토지 분할 제한
개발제한구역(일명: 그린벨트)에 속한 토지는 분할이 엄격히 제한됩니다
•일반필지: 200㎡ 이하로는 분할 불가
•지목이 ‘대’인 토지(주택/근린생활시설 건축 목적): 330㎡ 이하로는 분할 불가
즉 그린벨트 안의 토지는 기본적으로 200㎡ 이상 주택용은 330㎡ 이상이어야 분할이 가능합니다
3. 농지법상 농지 소유 세분화 방지
농지법 제22조는 농지의 무분별한 분할을 방지하고 있습니다
다음과 같은 경우를 제외하고는 농지 분할이 불가능합니다
1.도시지역의 주거 상업 공업지역 또는 도시계획시설부지에 포함된 농지
2.농지전용허가 또는 신고 후 전용된 농지
3.분할 후 각 필지 면적이 2,000㎡(약 605평)를 넘는 경우
4.농지개량 교환 분합 목적 등으로 인정받는 경우
따라서 농지를 분할하려면 반드시 용도지역과 면적 그리고 전용허가 여부를 확인해야 합니다
토지 분할 절차 (실무 기준)
토지를 분할하려면 단순히 측량만 하면 되는 것이 아니라 행정절차를 거쳐야 합니다 일반적인 절차는 다음과 같습니다
1단계: 개발행위허가 및 분할측량 신청
•개발행위허가신청서 제출 (건축이나 지목변경 목적 등 있을 시)
•분할측량신청서 및 성과도 작성
•토지이동신고서를 함께 제출
•제출처: 관할 도시계획과
2단계: 측량 실시
•한국국토정보공사(LX) 등 공인측량기관에 의뢰하여 분할측량 진행
3단계: 성과도 확인 및 승인
측량결과를 소관청에서 정확도 검사 실시
4단계: 토지대장 및 지적도 정리
•기존 토지대장에서 분할한 필지별로 새로운 지번 부여
•소유권 정보도 새로 이관
5단계: 등기소에 토지표시변경등기
•관할 등기소에 토지표시변경등기 신청
•등기 완료 후 등기필증 통보
6단계: 분할 완료
분할 후 주의사항
1.각 필지가 도로에 접하도록 해야 맹지가 되지 않습니다 그렇지 않으면 건축이 불가능하거나 가치가 떨어질 수 있습니다
2.형상과 용도 고려: 분할 후 특정 필지가 쓸모 없는 토지가 되지 않도록 유의해야 합니다
3.사도 개설 여부 확인: 도로 접촉을 위해 사도(개인도로)를 개설해야 할 수도 있으며 이 경우 비용이 추가됩니다
4.조합원입주권/개발호재 과도기에는 분할 지양: 지구단위계획 등 변경 중일 경우에는 함부로 분할하지 않는 것이 유리할 수 있습니다
지금까지 토지 분할이 가능한 조건 제한 사항 분할 절차 등에 대해 살펴보았습니다 분할은 단순히 쪼개서 파는 것이 아닌 법률과 절차에 기반한 전략적 부동산 행위입니다 무분별한 분할은 허용되지 않지만 조건을 잘 갖춘 토지라면 합법적으로 분할하여 수익을 극대화할 수 있습니다 특히 매수자의 니즈를 고려한 소액 투자 유도형 분할 전략은 토지를 단기간 내에 높은 수익률로 처분할 수 있는 실질적인 방법이 될 수 있습니다 단 모든 계획은 사전에 관할 지자체와 지적측량전문가 토지 전문 공인중개사와 상담을 통해 꼼꼼하게 준비해야 한다는 점 꼭 기억해두세요
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