토지개발은 크게 농지개발과 임야개발로 구분되며 그중에서도 임야개발은 높은 수익성을 기대할 수 있는 반면 각종 규제와 조건을 면밀히 검토해야 합니다
임야개발을 진행할 때는 관련 법규와 행정 절차를 충분히 이해하고 지자체별 허가 기준을 철저히 검토하는 것이 중요합니다 본 글에서는 임야개발 시 반드시 고려해야 할 요소들을 상세히 설명해 드리겠습니다
경사도
경사도는 산의 기울기를 의미하며 개발 가능 여부를 결정짓는 중요한 요소입니다
1. 경사도 제한 기준
•기본적으로 전국적으로 산지에 대한 개발 허가 기준 경사도는 25도 이하입니다
•하지만 개발행위허가 기준과 산지전용허가 기준은 지자체마다 다를 수 있으므로 자치법규 조례를 반드시 확인해야 합니다
2. 경사도 측정 방법
•경사도는 일반적으로 지형도를 통해 측정되며 드론 촬영 및 GPS 측량을 활용한 정밀 분석이 필요할 수 있습니다
•지자체에서 요구하는 측정 방식이 다를 수 있으므로 허가 담당 기관과 사전 협의가 필요합니다
3. 경사도가 높은 지역의 개발 문제
•경사가 높을 경우 절·성토 공사가 필요하여 토목공사 비용이 증가합니다
•실제로 토목공사 후 실사용 면적이 예상보다 줄어들 가능성이 있습니다
표고
표고는 산의 절대적인 높이를 의미하며 특정 고도 이상에서는 개발이 제한될 수 있습니다
1. 표고 제한 기준
•일반적으로 산의 정상 높이가 100m 이상인 경우, 전체 높이의 절반 이하에서만 산지전용허가가 가능합니다
•예를 들어, 산의 정상 높이가 300m라면 150m 이하의 구간에서만 건축이 허용됩니다
•일부 지자체에서는 별도의 표고 제한을 추가로 설정할 수 있으므로 사전 조사 필수
2. 표고에 따른 추가 제한
표고가 높은 지역은 풍속이 강해 건축 구조물의 내풍 설계가 필요할 수 있습니다
또한 상 하수도 등 기반시설 설치가 어렵기 때문에 개발비용이 상승할 가능성이 큽니다
입목축적
입목축적은 일정 면적 내 나무의 총 부피를 의미하며 산지전용허가 신청 시 중요한 평가 요소입니다.
1. 입목축적 기준
•일반적으로 입목축적은 150% 이하이어야 합니다
•입목축적이 높은 경우 산림 보호를 이유로 개발 허가가 거부될 가능성이 큽니다
2. 입목축적 측정 및 산정 방법
•산림기술사가 현장 방문하여 나무의 종류 직경 높이 등을 측정하여 입목축적을 산출합니다
•측정 방식에 따라 개발 가능성이 달라질 수 있으므로 정확한 사전 평가가 필요합니다
3. 입목축적이 높은 지역의 개발 문제
•나무가 울창한 지역은 벌목 작업이 필요하여 추가 비용이 발생합니다
•벌목 후 발생하는 나무 처리 비용(운송비, 폐기 비용)도 고려해야 합니다
•벌목 후에는 산림청에 산지복구계획을 제출해야 할 수도 있습니다
세금 및 부담금
임야를 개발할 때는 대체산림자원조성비를 납부해야 하며, 이는 개발 비용의 중요한 부분을 차지합니다.
1. 대체산림자원조성비 산정 방법
공식: (단위면적당 금액 + 개별공시지가의 1%) × 전용면적
단위면적당 금액은 다음과 같습니다.
준보전산지: 7,260원/㎡
보전산지: 9,430원/㎡
산지전용 및 일시사용 제한지역: 14,520원/㎡
2. 기타 세금 및 비용
•농지에는 농지전용부담금이 있는 것처럼 임야에는 대체산림자원조성비가 부과됩니다
•개발 유형에 따라 개별공시지가에 따른 추가 세금이 발생할 수 있음
•건축물 신축 시 개발부담금,기반시설부담금 등 추가 비용도 고려해야 함
기타 주의사항
1. 실사용 면적 문제
•임야를 10,000평 구입했다고 해도 토목공사 후 실제 사용 면적이 5,000평도 안 될 수도 있음
•토목공사로 인해 경사 조정(절·성토 작업)이 필요하며 평탄화 작업 중 대지 면적이 감소할 수 있음
•따라서 구입 전 실질적인 개발 가능 면적을 반드시 확인해야 함
2. 환경영향평가 필요 여부
•특정 면적 이상 개발 시 환경영향평가 대상이 될 수 있음
•환경영향평가가 필요할 경우 추가적인 시간과 비용이 소요됨
3. 도로 접근성 확인
•개발하려는 임야가 도로와 연결되지 않은 경우 진입로 확보 문제가 발생할 수 있음
•도로 개설이 어려울 경우 개발 자체가 불가능할 수도 있음
임야개발은 높은 수익성을 기대할 수 있는 반면 다양한 규제와 비용을 고려해야 합니다 개발 계획 수립 전에 경사도 표고 입목축적 세금 실사용 면적 환경 규제 등을 철저히 검토하는 것이 중요합니다 임야를 구입하기 전 반드시 전문가와 상담하고 현장 실사를 통해 실제 개발 가능성을 평가하는 것이 바람직합니다
0 댓글