산지전용이란 기존에 산림으로 이용되던 토지를 다른 용도로 변경하는 것을 의미합니다 즉 산림으로 등록된 토지를 주택 농경지 공장 창고 등의 다른 용도로 활용하기 위해 허가를 받아야 하는 절차입니다
우리나라 국토의 약 63%가 산림으로 구성되어 있으며 이 중에서 약 23% 정도만이 산지전용이 가능한 것으로 알려져 있습니다 산지전용이 까다로운 이유는 환경보전과 국토의 균형적인 개발을 위해 산지를 함부로 훼손하지 않도록 하기 위함입니다
산지전용과 개발행위허가의 차이
산지전용과 개발행위허가는 비슷해 보이지만 담당 기관과 허가의 목적이 다릅니다
1.산지전용허가: 산림청(또는 지방산림청)이 담당하며 산림이 다른 용도로 변경될 수 있는지를 검토하는 과정입니다 관련 법령은 산지관리법입니다
2.개발행위허가: 해당 지자체(시/군/구청)에서 담당하며 국토계획법에 따라 해당 토지에 건축물 등을 지을 수 있는지를 검토하는 과정입니다 관련 법령은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률입니다
일반적으로 산지전용허가를 먼저 받고 개발행위허가를 진행하는 것이 일반적입니다 하지만 일부 경우에는 동시 진행도 가능하므로 반드시 지역 담당 공무원이나 전문가와 상담하는 것이 좋습니다
산지전용이 가능한 지역과 불가능한 지역
산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분됩니다
•전용 불가능 지역:
자연공원구역
상수원보호구역
생태보전지역
공익용 산지(대부분 전용 불가)
•제한적으로 전용 가능한 지역:
일부 공익용 산지 및 임업용 산지
공공시설 및 주민편의시설 용도로 전용 가능할 수도 있음
•전용 가능 지역:
대부분의 준보전산지(다만, 경사도와 지자체 규정에 따라 다름)
산지전용이 가능한지 여부는 반드시 토지이용계획확인서를 통해 사전에 확인해야 합니다.
산지전용허가 절차
산지전용허가를 받기 위해서는 여러 가지 단계가 필요합니다
1.산지전용허가 신청서 작성
2.사업계획서 및 설계도 작성
3.산지전용 타당성 조사 실시(대규모 전용 시 필수)
4.복구계획서 작성 및 제출
5.관계 기관 서류 검토 및 보완 요청 대응
6.현장 확인 및 심사
7.최종 허가 여부 결정 및 고지
이 과정에서 평균적으로 3~6개월이 소요될 수 있으며 대규모 개발일 경우 환경영향평가 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다
산지전용허가 신청 시 필요한 서류
•토지소유권 증명서 (등기부등본)
•위치도 및 지적도
•사업계획서
•토지이용계획 확인서
•피해방지 계획서
•복구계획서
•설계도 및 기타 보완서류
1헥타르 이상의 대규모 산지전용의 경우 환경영향평가서를 추가로 제출해야 할 수도 있습니다
산지전용 후 토지 활용 방안
산지전용 허가를 받은 후에는 해당 토지를 다음과 같은 용도로 활용할 수 있습니다.
1.주택 건축: 개인용 주택 농가주택 전원주택 건설
2.농지로 전환: 밭 과수원 축사 등 농업 용도로 사용
3.산업 시설: 공장 창고 물류센터 등의 시설 구축
4.관광 및 레저 시설: 펜션 캠핑장 글램핑장 조성
5.기타 시설: 교육시설 연구소 종교시설 등
하지만 산지전용 후에도 허가받은 용도로만 사용해야 하며 용도 변경을 원할 경우 추가 허가 절차가 필요합니다
산지전용 시 주의해야 할 사항
1.무단으로 산지를 전용할 경우 과태료 및 원상복구 명령이 내려질 수 있음
2.해당 지역의 산지구분과 용도지역을 정확히 파악해야 함
3.산지전용 후 복구계획을 철저히 수립해야 함
4.관련 법령 개정 사항을 수시로 확인해야 함
산지전용 허가 절차는 처음에는 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만 사전에 정보를 충분히 수집하고 철저한 계획을 수립하면 원활하게 진행할 수 있습니다 먼저 해당 지역의 산지구분과 용도지역을 확인하세요 산지전용과 개발행위허가는 각각 다른 절차이며 반드시 확인해야 합니다 무단 개발은 법적 처벌을 받을 수 있으므로 반드시 허가를 받은 후 진행하세요 전문가의 도움을 받아 절차를 진행하면 더욱 효율적으로 허가를 받을 수 있습니다
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