오늘은 신축 아파트를 청약 없이도 매수할 수 있는 방법인 분양권 매매(전매)에 대해 알려드리겠습니다 비규제지역은 분양권 전매가 가능한 지역이기 때문에 실수요자와 투자자 모두에게 인기 있는 지역입니다
분양권 매매는 일반적인 아파트 매매와는 다른 절차와 서류가 필요하므로 꼼꼼하게 알아두셔야 불이익을 피할 수 있습니다
분양권이란?
분양권은 건설사로부터 분양받은 아파트가 아직 완공되지 않은 상태에서 계약자가 가지는 입주 및 소유에 대한 권리를 말합니다 쉽게 말해 건설 중인 아파트를 분양받은 사람에게 부여되는 입주 예약권이라 할 수 있습니다
청약에 당첨된 분이 소유한 분양권은 일정 조건 하에 제3자에게 매매(전매)가 가능합니다
분양권 전매가 가능한 조건
•비규제지역: 분양권 전매 가능
•전매 제한 기간 경과: 대부분 계약일로부터 일정 기간이 지나야 전매가 가능
•건설사 또는 시행사 전매 승인 필요: 명의 변경 절차 필수
분양권 전매 절차 한눈에 보기
1.분양권 매매(전매) 계약
2.부동산 실거래 신고
3.중도금 대출 승계
4.명의 변경 절차 진행
5.양도소득세 신고(매도자) 및 분양계약서 수령(매수자)
각 단계마다 필요한 서류와 주의사항을 자세히 살펴보겠습니다
분양권 매매 계약 체결
절차
•매수인은 원하는 분양권을 탐색 후 부동산 중개사무소를 통해 매도자와 연결
•당첨자 공급계약서 원본 수분양자 신분증 등본 청약자격 확인서류 등 확인
•분양권 매매계약서 작성 및 계약금 일부 지급
필요 서류
•공급계약서 사본 (건설사 발행)
•수분양자(매도인) 신분증
•매수인 신분증
•계약금 입금내역 증빙
주의: 계약서 작성 전에 해당 분양권의 전매 가능 여부를 건설사나 시행사에 사전 확인해야 합니다
부동산 실거래 신고
절차
•분양권 매매 계약 체결 후 30일 이내에 공인중개사를 통해 실거래 신고
•실거래 신고필증 5부 출력: 매도인 매수인 시공사 은행, 중개사 보관용
필요 서류
•분양권 매매계약서 원본
•양 당사자 신분증
•공급계약서 사본
•계약금 영수증
•실거래 신고서 (중개사 작성)
•실거래 신고는 세무자료로 활용되며 잔금 및 명의변경 시 반드시 필요합니다
중도금 대출 승계
절차
•매수인이 중도금 대출을 그대로 승계하는 방식으로 진행
•매도자 매수자 중개사가 해당 금융기관 직접 방문
•명의변경일과 같은 날 진행되는 것이 일반적
필요 서류
매도인
•신분증
•분양계약서 원본
•중도금대출 관련 서류 (자납 내역 등)
매수인
•신분증
•주민등록등본 1부
•주민등록초본 1부
•가족관계증명서 1부
•건강보험 자격득실 확인서
•소득서류 (근로소득원천징수영수증 또는 소득금액증명원 등)
공인중개사
•매매계약서 원본
•실거래 신고필증
•분양계약서 사본
주의: 매도인이 중도금을 자납(직접 납부)한 경우 그 회차만큼은 대출 승계가 불가능하므로 은행과의 상담 및 확인 절차가 필요합니다
명의 변경 (권리의무 승계계약)
절차
•시공사 또는 시행사(모델하우스)에서 명의변경 신청
•양측(매도인 매수인)과 공인중개사가 함께 방문
•매수인은 대리인 방문 가능 매도인은 반드시 본인이 직접 방문해야 함
필요 서류
매도인
•공급계약서 원본
•옵션계약서 원본
•매매계약서 1부
•실거래신고필증
•중도금 대출 승계확인서 또는 상환확인서
•인감증명서 1부
•인감도장
•주민등록등본 1부
•신분증
•전매계약서 권리의무 승계서약서 등 건설사 요청 서류
매수인
•인감도장
•인감증명서 1부
•주민등록등본 1부
•신분증
•개인정보 수집 이용 동의서 대출이자 후불 동의서 등 건설사 요청 서류
공인중개사
•분양권 매매계약서
•실거래 신고필증
대리인 방문 시
•위임장
•위임인의 인감증명서
•위임인과 대리인 신분증
양도소득세 신고 및 분양계약서 수령
절차
매도자
•분양권 양도에 따른 양도소득세 신고 필요
•계약일 기준 60일 이내에 거주지 관할 세무서에 신고 및 납부
•실거래가와 증빙자료를 근거로 세액 산정
매수자
•건설사로부터 명의 변경된 공급계약서 원본 수령
매도인 필요 서류
•매매계약서 사본
•최초 공급계약서 사본
•부동산 중개보수비 영수증 등 비용 증빙자료
•(이전 전매 이력이 있을 경우) 이전 계약서 포함
실무 Tip
•계약서 작성 후 잔금일 확정 시 건설사 명의 변경 가능일도 함께 확인해야 합니다
•분양권 양도 시 취득세는 매수자가 납부 양도소득세는 매도자가 납부합니다
•대출 승계와 명의변경을 동시에 하지 않으면 은행과 건설사에 불필요한 방문을 반복해야 하므로 사전에 일정을 철저히 조율해야 합니다
•중개보수는 매매금액 기준이 아닌 분양권 프리미엄 기준으로 협의하는 경우도 있으니 사전 조율이 필요합니다
분양권 매매는 일반 아파트 거래와는 다른 점이 많기 때문에 반드시 전문 공인중개사와 상담 후 진행하는 것이 안전합니다는 비규제지역은 분양권 거래가 가능하며 투자자 및 실수요자 모두에게 유리한 조건을 갖추고 있습니다
0 댓글